§ 35c EStG — Steuerbonus für energetische Sanierung

Was ist § 35c EStG und wie wirkt der Steuerbonus?

§ 35c EStG ist die Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen bei selbstgenutzten Wohngebäuden, eingeführt 2020 als Teil des Klimaschutzpaketes der Bundesregierung[01]. Der Bonus zieht 20 Prozent der förderfähigen Sanierungskosten direkt von der zu zahlenden Einkommensteuer ab — anders als ein Werbungskosten- oder Sonderausgabenabzug, der nur den steuerpflichtigen Gewinn mindert. Die Verteilung erfolgt zwingend über drei Steuerjahre: 7 Prozent im Jahr der Bezahlung, 7 Prozent im Folgejahr, 6 Prozent im dritten Jahr. Wer keine ausreichende Steuerlast hat, kann den Bonus nicht voll ausnutzen — die Differenz verfällt, anders als bei der KfW-Direktauszahlung.

Wer hat Anspruch auf § 35c EStG?

Anspruch besteht ausschließlich für Selbstnutzer eines Wohngebäudes oder einer Eigentumswohnung im Inland, die zum Zeitpunkt des Beginns der Maßnahme älter als zehn Jahre sein muss[02]. Vermieter sind ausgeschlossen — sie können die Sanierungskosten als Werbungskosten oder über die KfW-Programme geltend machen, aber nicht über § 35c. Eigentümergemeinschaften können den Bonus anteilig pro Wohneinheit nutzen, sofern jeder Eigentümer selbst dort wohnt. Ferienwohnungen, Zweitwohnsitze und reine Vermietungsobjekte sind ausgeschlossen.

Welche Maßnahmen sind nach § 35c EStG förderfähig?

Die energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) definiert abschließend die förderfähigen Einzelmaßnahmen[03]. Maßgeblich sind technische Mindestanforderungen, die in der Verordnung pro Maßnahme festgelegt sind. Wichtig: Reine Schönheitsreparaturen, Erweiterungen oder Eigenleistungen sind nicht förderfähig — und das ausführende Unternehmen muss eine Fachunternehmer-Bescheinigung nach amtlich vorgeschriebenem Muster ausstellen.

Wie hoch ist der Steuerbonus konkret?

Der Bonus berechnet sich auf die tatsächlich gezahlten Sanierungskosten einschließlich Material und Lohn — anders als § 35a, das nur den Lohnanteil umfasst. Beispiel: Wer 80.000 Euro für eine umfassende Dämmung zahlt, kann maximal 16.000 Euro Steuerermäßigung beanspruchen — verteilt über drei Jahre. Bei besonders hohen Investitionen greift die 40.000-Euro-Obergrenze pro Objekt: ein Eigentümer kann insgesamt nicht mehr als 40.000 Euro Bonus aus § 35c über die Lebensdauer des Eigenheims hinweg ziehen, nicht 40.000 Euro pro Maßnahme. Die energetische Baubegleitung durch einen zertifizierten Energie-Effizienz-Experten wird sogar mit 50 Prozent der Aufwendungen gefördert (statt 20)[01].

Wie macht man § 35c EStG in der Steuererklärung geltend?

Der Antrag läuft nachträglich über die Einkommensteuererklärung des Jahres, in dem die Sanierung abgeschlossen wurde. Anders als bei der KfW gibt es keine Vorabgenehmigung — wer die Maßnahmen bis zum 31. Dezember bezahlt hat, macht den Bonus mit der nächsten Steuererklärung geltend[04]. Pflicht: die Bescheinigung des ausführenden Fachunternehmens nach amtlichem Muster, mit detaillierter Aufstellung der Maßnahme, des Datums und der Erfüllung der ESanMV-Anforderungen. Ohne diese Bescheinigung lehnt das Finanzamt die Steuerermäßigung komplett ab.

1. Energetische Maßnahme nach ESanMV-Vorgaben planen — am besten mit einem zertifizierten Energie-Effizienz-Experten der BAFA-Liste, die Beratungskosten zählen selbst zur Förderung.
2. Maßnahme von einem Fachunternehmen ausführen lassen — Eigenleistung oder Hilfe von Verwandten ist nicht förderfähig.
3. Rechnung mit detaillierter Aufstellung und der Fachunternehmer-Bescheinigung nach amtlichem Muster ausstellen lassen — Bescheinigung muss sämtliche ESanMV-Mindestanforderungen explizit nennen.
4. Bezahlung per Überweisung oder Lastschrift, niemals bar — wie bei § 35a EStG ist die Banküberweisung Pflichtnachweis.
5. In der Einkommensteuererklärung des Jahres, in dem bezahlt wurde, die Anlage „Energetische Maßnahmen" ausfüllen und die Bescheinigung beifügen — das Finanzamt zieht 7 Prozent direkt von der Einkommensteuer ab. Die nächsten 7 und 6 Prozent kommen automatisch mit den Steuererklärungen der zwei Folgejahre.

§ 35c EStG oder KfW 261 — welcher Weg passt?

Beide Wege fördern dieselben Maßnahmen, sind aber nicht parallel nutzbar[05]. Faustregel: KfW 261 ist die bessere Wahl bei umfassenden Sanierungen mit Effizienzhaus-Ziel und ausreichend Vorlauf — die Tilgungszuschuss-Quote von bis zu 45 Prozent schlägt die 20 Prozent von § 35c klar. § 35c passt bei kleineren energetischen Einzelmaßnahmen ohne Effizienzhaus-Ambition, bei akutem Handlungsbedarf ohne KfW-Antragswartezeit oder bei Eigentümern mit hoher Steuerlast, die die volle 20-Prozent-Ermäßigung über drei Jahre nutzen können. Wichtig: Wer eine BAFA-Einzelmaßnahme (BEG-EM) bezuschussen lässt, kann denselben Kostenanteil nicht zusätzlich über § 35c geltend machen — entweder Bundeszuschuss oder Steuerermäßigung. Vermieter haben keine Wahl: § 35c ist für sie gesperrt, KfW 261 oder BAFA BEG-EM sind die einzigen Optionen.

Welche Stolpersteine kosten am häufigsten Geld?

Vier klassische Fehler kosten Eigentümer regelmäßig § 35c-Bonus: Erstens fehlende oder unvollständige Fachunternehmer-Bescheinigung — ohne sie lehnt das Finanzamt komplett ab[04]. Zweitens Bar-Zahlung statt Überweisung — der Nachweis ist gesetzlich vorgeschrieben, wer bar zahlt, verliert den gesamten Bonus für die jeweilige Rechnung. Drittens Doppelförderung mit BAFA-Einzelmaßnahmen oder KfW-Krediten — wer eine Maßnahme bereits über BAFA BEG-EM oder KfW 261 fördern lässt, kann den geförderten Kostenanteil nicht zusätzlich über § 35c absetzen. Viertens falsche Annahme zur 40.000-Euro-Grenze: sie gilt pro Objekt über die gesamte Lebensdauer hinweg, nicht pro Maßnahme oder pro Jahr. Wer früh einen Großteil der 40.000 Euro ausschöpft, hat für spätere Sanierungen keinen Bonus mehr.